ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีเงินค่าเช่ารับล่วงหน้าและรายจ่ายในการรื้อถอนอาคาร

วันที่เอกสาร

25 พฤษภาคม 2563

เลขที่หนังสือ

กค 0702/3334

เลขตู้

83/40915

ข้อกฎหมาย

ข้อ 3.4 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.1/2528 , มาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร

ข้อหารือ

          บริษัท น. จำกัด (บริษัทฯ) ได้หารือเกี่ยวกับภาษีเงินได้ นิติบุคคล กรณีเงินค่าเช่ารับล่วงหน้าและรายจ่ายในการรื้อถอนอาคาร มีข้อเท็จจริงสรุปได้ ดังนี้
          1.เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2562 บริษัทฯ ได้ทำสัญญาให้เช่าที่ดินแก่บริษัท อ. จำกัด (มหาชน) (ผู้เช่าฯ) จำนวน 2 ฉบับ ดังนี้
               (1)ฉบับที่ 1 มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี (ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2562 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2592) จำนวนค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่าเป็นจำนวนเงิน 600 ล้านบาท
               (2)ฉบับที่ 2 มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี (ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2592 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2622) จำนวนค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่าเป็นจำนวนเงิน 750 ล้านบาทโดยได้นำสัญญาเช่าทั้ง 2 ฉบับ ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2562 และบริษัทฯ ได้รับชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลาการเช่าของสัญญาเช่าทั้ง 2 ฉบับ รวม 60 ปี คิดเป็นจำนวนเงินรวม 1,350 ล้านบาท จากผู้เช่าในวันที่จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแล้ว
          2.บริษัทฯ ยินยอมให้ผู้เช่ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของผู้ให้เช่าบนที่ดินที่เช่าเพื่อก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเอง
          3.บริษัทฯ ขอหารือ ดังนี้
               (1)บริษัทฯ ต้องนำค่าเช่าที่ได้รับล่วงหน้า รวมค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์จำนวน 1,358.10 ล้านบาท มาเฉลี่ยรับรู้รายได้โดยวิธีเส้นตรงในแบบใด
                    (ก)วิธีที่ 1 เฉลี่ยรับรู้รายได้โดยวิธีเส้นตรงตลอดระยะเวลาการเช่า 60 ปี ปีละ 22.635 ล้านบาท
                    (ข)วิธีที่ 2 เฉลี่ยรับรู้รายได้โดยวิธีเส้นตรงตลอดระยะเวลาการเช่า โดยแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ ในปีที่ 1 ถึงปีที่ 30 รับรู้รายได้ปีละ 20.12 ล้านบาท และในปีที่ 31 ถึงปีที่ 60 รับรู้รายได้ปีละ 25.15 ล้านบาท
               (2)ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ที่บริษัทฯ ต้องเฉลี่ยรับรู้รายได้โดยวิธีเส้นตรงตลอดระยะเวลาการเช่า 60 ปี หรือไม่

แนววินิจฉัย

          1.กรณีบริษัทฯ ซึ่งมีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การคำนวณรายได้ให้ใช้เกณฑ์สิทธิ โดยต้องนำรายได้ค่าเช่าที่ได้รับล่วงหน้ารวมทั้งค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์ที่ผู้เช่าออกให้มารวมคำนวณเป็นรายได้ในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามส่วนแห่งระยะเวลาการให้เช่าทรัพย์สินหรือตามเกณฑ์อื่นที่เหมาะสมตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไปตามข้อ 3.4 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.1/2528 เรื่อง การใช้เกณฑ์สิทธิในการคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ลงวันที่ 28 สิงหาคมพ.ศ. 2528
          2. กรณีค่าใช้จ่ายของผู้เช่าในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง จะต้องพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริตและข้อตกลงตามสัญญาเช่า ซึ่งหากกำหนดให้เป็นหน้าที่ของบริษัทฯ ในฐานะผู้ให้เช่าที่จะต้องส่งมอบที่ดินเปล่าให้แก่ผู้เช่า บริษัทฯ จะต้องนำค่ารื้อถอนที่ผู้เช่าออกแทนมารวมคำนวณเป็นรายได้ค่าเช่าตาม 1. ด้วย

กรมสรรพากรแก้ไขล่าสุด

19 มิถุนายน 2563